都市更新一般就是「地主出地、建商出資」重建的權利變換模式，
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，進而換取更新後的房地產價值。但大陳義胞社區都更案，
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，土地權複雜，
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，有的是有房無地、有房是租、甚至還有占地違章，
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，這也是都更遲緩、建商卻步的主因。
民國四十四年，
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，國民政府將浙江台州列島的大陳島居民約兩萬八千人撤退來台，稱為大陳義胞，分別安置於台北、桃園、高雄等地。其中一部分安置於永福橋五和新村附近；四十八年發生八七水災，又遷於永和保安路以西的河川新生地，多為縣有地安置。
以都更案第二單元為例，公有地占五二％，私有地占四七％。住戶擁有土地且房屋登記為合法只占三六％，其餘則是有地但房屋未合法登記、無地但房屋合法，有些甚至是無地且房屋是違章建築。土地權屬複雜，增加都更的整合難度。
建商當初承諾權利變換，一坪土地約換回五．一坪建坪，但指的是擁有土地及合法房屋的住戶；加上都更區必須留設必要公設，沒有土地者將被壓縮其更新後可分回的權益，導致原本權利價值較少的住戶難以達到現地安置門檻。
都更案第二單元的建商，即使目前已取得五○％以上住戶的事業計畫同意書，並向市府報核，只能說取得都更的入場券，接下來，還必須繼續整合達到土地所有權人五分之三、土地三分之二以上的法定門檻，才能申請建照。何時能夠達成，仍是未知數。，